Sei alla ricerca di un mutuo vantaggioso per comprare l’immobile dei tuoi sogni? Non è per niente facile e c’è una procedura rigorosa da seguire.
Ed uno degli step più importanti di questa catena è senza dubbio la perizia dell’immobile. E’ operazione viene effettuata da parte della banca (di solito la esegue quando viene richiesto un mutuo o per altre pratiche) nel caso in cui debba impegnarsi nel prestare denaro.
Come Fare Perizie Immobiliari Per Le Banche?
Cominciamo dalla base. Ipotizziamo che bisogni chiedere un mutuo presso una banca qualsiasi (la procedura è sempre la stessa). L’istituto bancario richiede una perizia immobiliare per conoscere con certezza il valore e lo stato dell’immobile che vuoi acquistare e per cui hai richiesto il mutuo. Ecco un chiaro esempio:
- Hai trovato una casa che vuoi comprare e l’annuncio indica che ha un costo di 200.000€
- Vai in banca per chiedere un mutuo da 200.000€
- La banca, prima di darti i soldi per comprare l’immobile, ha bisogno di sicurezze (dopo vedremo nel dettaglio quali sono)
- La banca assume un perito immobiliare e gli assegna l’incarico di controllare di persona lo stato ed il valore dell’immobile che hai deciso di acquistare
- Una volta concluso il controllo, il perito stila un documento con tutte le informazioni sulla casa e stima il suo valore economico
Attenzione: nella maggior parte dei casi la banca non darà tutta la cifra richiesta (supponiamo sempre i 200.000€ dell’esempio precedente) ma ti darà al massimo l’80% del valore (determinato dal perito) della casa.
La banca fa fare un controllo dall’esperto (e decide di accordare un prestito o un mutuo più basso rispetto alla cifra richiesta) perché, se le cose dovessero andar male – e non è più possibile risanare il debito aperto – la banca esproprierà la casa e la rivenderà il più in fretta possibile per riprendere il denaro prestato in precedenza.
Prima di scendere nel dettaglio e vedere quali sono i controlli che un perito immobiliare fa nel caso di un mutuo, c’è un altro particolare da chiarire. Prima abbiamo parlato del fatto che la banca – prima di impegnarsi a prestare denaro con mutui, prestiti o altre operazioni – ha bisogno di sicurezze. Ecco quali sono:
- Documenti che attestino che chi richiede il denaro sia in grado restituire la somma alla banca (vanno bene la busta paga, il cedolino della pensione, una dichiarazione dei redditi, ecc.)
- Documenti della casa da acquistare (serviranno poi anche per la perizia immobiliare)
- Una volta consegnati i documenti la banca procede alla pre-delibera e controlla se in passato l’utente ha già richiesto altri finanziamenti o se ci sono stati dei problemi nel restituire denaro prestato
Una volta conclusi questi controlli con successo, allora si procede con richiedendo la perizia immobiliare dell’immobile.
Le perizie immobiliari in caso di mutuo
Una volta sbrigate le prime pratiche (ti consigliamo di leggere la nostra guida completa per evitare di commettere errori quando compri casa) per la richiesta del mutuo, è il momento del sopralluogo nell’immobile – che vuoi acquistare – da parte del perito della banca. Quando viene a visitare l’edificio, ecco quali sono gli aspetti su cui concentra la propria analisi:
- Valore Commerciale Dell’Immobile: non è altro che il prezzo a cui viene venduto pubblicamente l’immobile
- Valore Cauzionale Dell’Immobile: si tratta del valore commerciale dell’edificio moltiplicato per il coefficiente di vendita forzata (si aggira tra il 90% ed il 95%)
- Valore di Ricostruzione a Nuovo Dell’Immobile: qui il perito effettua un’analisi dei materiali utilizzati per costruire la casa, analizza nel dettaglio tutta la struttura e controlla la presenza (e lo stato) degli impianti presenti all’interno dell’abitazione
- Collocazione Dell’Immobile: anche se potrebbe sembrare banale, in realtà può fare la differenza anche la zona dove si trova l’immobile. Se ad esempio la casa da acquistare si trova magari in una zona molto isolata e mal servita dai mezzi pubblici, il suo valore può scendere di molto. Se invece la struttura sorge in una zona centrale, questo è un fattore molto positivo che aumenta immediatamente il suo valore
Questi sono gli aspetti più importanti su cui il perito durante il controllo che gli viene richiesto dalla banca. Ma non è tutto.
Durante questa operazione, è fondamentale che tu abbia i seguenti documenti a portata di mano e che dovrai mostrargli (non deve mancarne neanche uno, altrimenti la procedura per la richiesta del mutuo fallirà):
- Atto Di Provenienza Dell’Immobile: può essere un atto del notaio, una dichiarazione di successione, una sentenza da parte di un giudice o altro. Questo documento serve a verificare con certezza il titolo giuridico del diritto sulla casa che ti interessa
- Documenti Catastali Ed Ipotecari Dell’Immobile: si tratta della registrazione presso il catasto – ad esempio – dell’immobile da acquistare. È un documento molto importante perché permette al perito di capire se ci sono già delle ipoteche precedenti che potrebbero gravare sulla casa (e se così fosse il mutuo non potrebbe essere erogato)
- Documenti Sulla Leggittimità Territoriale Dell’Immobile: questo documento serve a capire se la struttura è stata costruita utilizzando dei materiali a norma di legge seguendo tutte le autorizzazioni necessarie. Ciò significa che non devono esserci né abusi edilizi né elementi fuori legge nella struttura
Una volta terminati i controlli e consegnati i documenti, il perito ha quasi concluso il proprio lavoro e deve essere pagato.
E per eseguire questa operazione l’esperto può ricevere dai 100,00€ ai 300,00€.
Anche se, in realtà, il suo costo varia in base anche ad altri aspetti, come ad esempio la banca che ha richiesto i suoi servizi ed anche in base alla parcella del perito.
A questo costo bisogna aggiungere anche l’IVA al 22% ed altre eventuali spese extra (come i costi della trasferta e del viaggio nel caso in cui l’immobile da visionare sia in un’altra città o è collocato in una posizione difficile da raggiungere). Nella maggior parte dei casi il costo del lavoro del perito è a carico dell’utente, mentre se ne occupa la banca solo e soltanto se ci fosse una rinegoziazione o una surroga del mutuo.
A cosa prestare attenzione
Prima abbiamo parlato in modo generale di quali sono i dettagli su cui si concentra il perito durante un controllo che gli viene richiesto dalla banca. Scendiamo nei particolari.
Dato che l’esperto è stato assoldato per fare gli interessi della banca, il suo scopo è sapere se – ad esempio – la cifra richiesta per un prestito dall’utente sia corretta (o eccessiva) rispetto all’acquisto da effettuare.
Così viene fatta una valutazione economica dell’immobile, in modo tale da permettere alla banca di capire se le conviene concedere la somma richiesta o meno. Come già anticipato, ci sono alcuni elementi in particolare a cui fa attenzione il perito durante la sua analisi dell’immobile:
- Controlla lo stato della struttura, assicurandosi che non sia danneggiata, che sia in buono stato e che possa resistere a lungo negli anni
- Controlla la posizione della struttura. Se la casa si trova in una grande città, è molto importante il quartiere in cui sorge la struttura, quali sono eventuali collegamenti con i mezzi pubblici, quanto sono distanti uffici, negozi e scuole, ecc. Se la casa è di ultima generazione ed all’interno ha tutti i comfort, non importa. Il suo valore può scendere drasticamente se si trova in una posizione disagiata o troppo lontana dalla città
- Analizza la planimetria della casa e si assicura che tu abbia tutti i documenti che attestino che la struttura è stata costruita utilizzando materiali a norma di legge e che i lavori siano avvenuti (o dovranno essere eseguiti) secondo le disposizioni
La banca richiede questo controllo minuzioso ogni volta che deve impegnarsi in qualche operazione economica e vuole tutelarsi contro qualsiasi eventualità. E può fare la differenza, perché spesso le cifre che si impegna a prestare sono notevoli.
Quindi vuole assicurasi che – anche nelle peggiori delle ipotesi – possa avere almeno una possibilità per riguadagnare il denaro prestato.
Ecco perché la banca è molto precisa per quanto riguarda la richiesta di informazioni su immobili: le interessa che questi siano facili da rivendere in futuro per poter guadagnare il denaro richiesto dall’utente tramite il mutuo e che non è stato più restituito.
Con questo si conclude l’elenco dei dettagli che la banca prende in considerazione prima di impegnarsi a prestare denaro.
La visita da parte del perito per l’analisi della struttura può fare la differenza: è importante fare bene i conti, analizzare tutti i dettagli della proprietà e consultare la storia catastale ed economica della struttura (assicurati che non ci siano stati abusi edilizi o che gravino delle ipoteche) e procedere con la richiesta del mutuo solo e soltanto quando si avrà tutto a disposizione, documenti compresi.
Bisogna ricordare che la cifra che viene richiesta per il mutuo non corrisponderà mai a quella che la banca concederà effettivamente, ma sarà soltanto l’80% dell’importo. A fare la differenza è soprattutto l’analisi redatta da parte del perito una volta visionato l’immobile.
